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Immobilien als Kapitalanlage – Was muss ich beachten?

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage werden in Zeiten niedriger Zinsen immer beliebter – denn Wohnungen und Häuser versprechen nicht nur Wertbeständigkeit, sondern auch attraktive Renditen. Wer als Privatanleger investieren möchte, sollte jedoch informiert an die Investition herangehen.

Wann lohnt sich das Immobilien-Investment?

Prinzipiell handelt es sich bei Immobilien um risikoarme, sichere Geldanlagen, deren Kauf aufgrund dauerhaft niedriger Zinsen zurzeit deutlich günstiger möglich ist als noch vor einigen Jahren. Wer über das nötige Eigenkapital verfügt und keine Hemmungen hat, dieses langfristig zu investieren, für den kann der Kauf von Anlageimmobilien eine sinnvolle Alternative zu anderen Anlageformen wie Tages- oder Festgeld sein.

Dennoch ist es unabhängig von der Form der Geldanlage riskant, sein gesamtes Vermögen in ein einziges Anlageobjekt zu stecken – da bilden auch Immobilien keine Ausnahme. Schließlich lassen sich die Zinsentwicklung, die Nachfrage nach Wohnraum und gesetzliche Änderungen (z.B. ein Mietdeckel) ebenso wenig vorhersagen wie unerwartete Reparaturmaßnahmen.

Aus diesem Grund eignet sich die Investition in eine Immobilie vor allem für:

  • Kapitalanleger mit einem festen, sicheren Arbeitsplatz, die Fremdfinanzierungen wie einen Kredit nutzen können.
  • Anleger mit Eigenkapital und Vielverdiener, die ggf. von Steuervorteilen profitieren können.

Worauf Sie bei Immobilien als Kapitalanlage achten sollten

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entschieden hat, sollte beim Immobilienvergleich einige wichtige Faktoren nicht außer Acht lassen:

Lage

Eine attraktive Lage steigert nicht nur den Wert der Immobilie, sondern auch die Wahrscheinlichkeit, schnell einen geeigneten Mieter oder Käufer zu finden. Faktoren zur Standortbewertung von Immobilien können dabei zum Beispiel folgende sein:

  • homogene und stabile Nachbarschaftsstruktur
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Kindergärten, Schulen und Hochschulen
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Grünflächen zur Erholung
  • Kultur- und Freizeitangebote

Auch Immobilien, welche sich an der Stadtgrenze oder in Randgebieten zu attraktiven Wohnanlagen befinden, können sich dank potenzieller Miet- und Wertsteigerungen als renditestarke Mietobjekte erweisen. Vermieden werden sollten hingegen Immobilien in Regionen mit Bevölkerungsschwund. Hier droht auf Dauer ein Wertverlust des Objekts.

Modellrechnung

In der Regel legt der Anbieter eine Modellrechnung vor, mithilfe derer eingeschätzt werden kann, ob sich eine zu vermietende Immobilie als Wertanlage eignet. Diese stellt die Einnahmen den Kosten gegenüber und hilft so, die zu erwartende Rendite abzuschätzen. Dabei ist vor allem das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete von Bedeutung.

Der Kaufinteressent sollte hier vor allem die Nettorendite berücksichtigen, also darauf achten, dass der Kaufpreis sämtliche zusätzlichen Modernisierungs- und Nebenkosten umfasst. Die Einnahmen aus der Miete sollten für eine realistische Berechnung am besten auf die laufenden Bewirtschaftungskosten reduziert werden. Aus diesen beiden Faktoren ergibt sich der sogenannte Mietpreisfaktor, der angibt, in wie vielen Jahren sich der Kauf über die Mieteinnahmen finanziert hat. Je nach Lage der Immobilie sollte dieser Mietpreismultiplikator zwischen 20 und maximal 30 liegen.

Ein Beispiel:

250.000 € Kaufpreis : 9.600 € Jahreskaltmiete → Mietpreismultiplikator von 26

Bauweise

Egal, ob Sie eine neue oder eine alte Immobilie kaufen wollen – prüfen Sie unbedingt die Bausubstanz des Gebäudes. Bringen Sie das Baujahr in Erfahrung und erkundigen Sie sich, wann letzte Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Gerade bei älteren Gebäuden ist diese Prüfung sehr wichtig: zum einen, um festzustellen, wie gut die Immobilie gepflegt und instandgehalten wurde; zum anderen, um teure Modernisierungsarbeiten absehen zu können.

Bei Mehrfamilienhäusern lohnt sich außerdem ein Blick auf die Protokolle der Eigentümerversammlung. In diesen wird festgehalten, welche Arbeiten am Haus durchgeführt wurden und welche Probleme es in der Immobilie gab.

Energieeffizienz

Seit Erlass der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) sind Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, bestimmte Vorgaben zur energetischen Sanierung von Gebäuden einzuhalten. Hohe Kosten für den Austausch von Heizkesseln oder eine Modernisierung der Dämmung können die Folge sein. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie also prüfen, wie es um deren Energieeffizienz bestellt ist.

Derzeitige Mietverhältnisse

Planen Sie, ein vermietetes Objekt zu erwerben, sollten Sie auch aktuelle Mietverträge und -verhältnisse genauestens unter die Lupe nehmen, schließlich sind die Mieteinnahmen entscheidend für die Rendite Ihres Objekts. Wie hoch ist die derzeitige Miete? Haben alle Parteien die Miete bisher regelmäßig gezahlt?

Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs

Ein Haus (z.B. in Form eines Massiv Fertighaus) oder eine Wohnung bringen in Form von Eigentum zahlreiche Vorteile mit sich. Um sicher zu gehen, dass der Kauf von Wohneigentum für Sie die beste Anlageform ist, sollten Sie diese jedoch sorgfältig gegen die Nachteile abwägen:

Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage

  • die Kapitalanlage „Immobilien“ hat eine hohe Wertstabilität und stabilisiert so auch den Wert des Privatvermögens
  • mit Immobilien als Geldanlage ist ein hoher Vermögensgewinn möglich (Rendite, Wertsteigerung)
  • Immobilien sind im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen relativ sicher vor Inflationen.
  • Wohneigentum ermöglicht hohe Einkünfte aus Mieten (besonders in Gebieten mit starker Nachfrage)
  • Immobilien sorgen als Kapitalanlage für Steuervorteile
  • Rentner genießen durch ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage finanzielle Sicherheit

Beim Kauf einer Immobilie müssen jedoch auch einige Risiken und Nachteile einkalkuliert werden, um abzuschätzen, ob sich die Investition lohnt:

Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage

  • nicht selten geht mit den Immobilien ein erheblicher Erhaltungsaufwand einher
  • Einschränkungen bei Mieterhöhungen möglich (z.B. Kappungsgrenze und Mietpreisbremse)
  • steigende Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung können geringere Rendite zur Folge haben
  • Immobilien-Investment bedeutet eine lange Bindung des Kapitals
  • Wohneigentum als Kapitalanlage verursacht Verwaltungsaufwand bei Vermietung

Welche Immobilie eignet sich als Kapitalanlage?

Wer in eine Immobilie investieren möchte, hat im Wesentlichen drei Möglichkeiten:

  • Kauf eines Hauses
  • Kauf einer Wohnung
  • Kauf einer Gewerbeimmobilie

Kapitalanlage „Haus“

Soll ein Haus mit einem großen Grundstück vermietet werden, erzielt die Immobilie in der Regel nur eine vergleichsweise geringe Rendite. Bei einem Verkauf ist das Gelände wiederrum von enormem Vorteil, denn bei einem Grundstück handelt es sich um eine besonders attraktive Anlage. Wenn Sie das Haus in einigen Jahren verkaufen wollen, können Sie in einigen Jahren vermutlich einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen, insbesondere dann, wenn sich das Grundstück in einer attraktiven Lage befindet.

Kapitalanlage „Wohnung“

Im Vergleich zu einem Haus ist mit einer Wohnung als Kapitalanlage deutlich mehr Abstimmungsaufwand verbunden, da für Änderungen am Objekt immer eine Einigung mit der Eigentümerschaft nötig ist. Lehnt diese von Ihnen gewünschte Maßnahmen ab, die höhere Miteinahmen möglich machen würden, sind Einbußen bei der Rendite die Folge. Mittlerweile sind bauliche Veränderungen dank der neuen WEG-Reform jedoch schon mit einer einfachen Mehrheit möglich.

Kapitalanlage „Gewerbeimmobilie“

Gewerbeimmobilien können für Anleger eine hohe Rendite bedeuten – allerdings auch ein hohes Risiko. Um die Nachfrage nach Gewerbeflächen realistisch einschätzen zu könne, ist eine umfangreiche Marktkenntnis dringend nötig. Ansonsten können leerstehende Immobilien als Kapitalanlage die Rendite schnell zunichtemachen.

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